少部分富裕美国人将遭遇每月房贷还款额飙升的这么一个状况。

自2019年以来，已有超过170万业主用可调利率抵押贷款（ARM）购房。 这些贷款平均规模约100万美元，一般用于购买比较昂贵的房产。 头几年他们的利率低于通行的30年期按揭利率，但之后会根据当前的借贷成本每年对利率进行一两次调整。

在基准利率升至20年高点后，对于33万ARM借款人而言，现在脱离固定利率期无异于最糟糕时刻。 根据ICE Mortgage Technology的数据，还有10万套住房将在未来12个月内首次调整ARM利率。 Thrive Loans驻南加州的抵押贷款顾问Chris Stearns表示，尽管这些借款人经济条件不错，但利率重置日期的临近也带来了一些压力。

“他们可能会遇到一些麻烦，特别是贷款金额比较大时，”Stearns说。 “还款额几乎会翻倍，这可不是什么好事。”

^{图：按重置状态分列的ARM近期发源地|未来几年将有超过140万枚ARMS重置 来源：Bloomberg}

与英国和澳大利亚等其他国家不同，美国绝大多数按揭贷款采用的是长期固定利率，这使多数房主免受美联储加息的影响。 大约5.5%美国抵押贷款的利率可以调整，但如果以美元计价，其占比将更高。

拥有ARM贷款的人通常计划在最初的固定利率期结束前出售房屋或进行再融资，但在当前环境下许多人做不到，因为利率已经太高而且上升如此之快。 ARM也常被用来为更昂贵的房产融资，根据抵押贷款银行家协会的数据，ARM平均贷款规模在100万美元左右，约是固定利率抵押贷款的三倍。

想想如果今年重置五年期ARM利率是什么情况吧。 假设2019年贷款平均规模为791,100美元，固定利率3.3% 相当于每月还款约3,465美元（未计入家庭保险和房产税）。 当前发行的ARM的利率约为6.5%，虽然因为有上限，2019年发放的ARM贷款利率最初可能会重置为5.3%，但每月还贷额仍将增加近1,000美元。

民意调查公司CivicScience Inc.本月为彭博进行的一项调查发现，70%的ARM持有人表示，自从利率开始上升以来，他们对新的按揭利率至少有一定程度的担心。 近十分之一的人表示，一旦利率调整，他们可能会推迟还款或违约。

^{图：ARM持有者更担心债务、工作保障|生活开支、储蓄是固定利率抵押贷款持有者的首要财务压力 来源：Bloomberg}

ARM持有人上一次真正陷入困境是在全球金融危机期间，当时的贷款承销标准远没有现在严格，房屋价值出现下跌。 但CoreLogic首席经济学家Selma Hepp表示，现在ARM借款人占所有借款人的比重远低于上一次金融危机，所以没有必要太过担心。 另外，现在的平均信用分数也比以前高得多。

“当这些贷款要重置时，抵押贷款利率可能会下降，”Hepp说。

^{图：抵押贷款利率差距|在2019年至2021年期间，许多房主通过5/1可调利率贷款可以将他们的抵押率降低50个基点 来源：Bloomberg}

对这些借款人来说，最大的希望是利率下降，但这最早可能要等到今年晚些时候才会发生，因为目前联储会对通胀是否处于可持续下行趋势还没有足够的信心。