中国香港公寓或写字楼的真实价值是多少? 没有人真正了解；香港的房地产销售，尤其是二手房的销售，已经放缓到了涓涓细流的程度。

因白手起家而被称为“超人”的李嘉诚，是中国香港富豪中最不担心房地产崩盘的人。李嘉诚今年95岁，麾下旗企业长实集团现金充裕，多元化，在新加坡和英国拥有房地产，在澳大利亚和德国拥有基础设施和公用事业资产。

但李嘉诚家族似乎已下定决心，要对香港的房地产市场进行压力测试，其近期的非常之举引起了其他开发商和业主的不安。

上周，长实集团旗下位于九龙区北部的一个楼盘出售公寓，招致了疯抢。600多套住房单位的平均售价为每平方英尺14686港元 (1880 美元) ，创下香港新建公寓七年来的新低，数以万计的买家开出了订金支票，希望能买到住房。

这是香港住房大量上市前对价格战的首次尝试。

目前，未售新公寓(已竣工或在建) 数量创下了十年新高。根据彭博行业研究的数据，下半年将有82个楼盘的逾3.5万套公寓上市，相比之下，香港上一次至少售出3万套新公寓还是在1998年，展望未来，预计其他开发商将以较所谓市场水平低10%的价格出售公寓。

^{图：海市蜃楼: 香港的房地产交易量，尤其是二手房交易量，在2012年底开始征收高额印花税后有所下降，资料来源/彭博新闻社注：2023年为上半年数据}

一旦发现对手陷入困境，长实集团将会重拳出手。

长实曾与汇丰控股和渣打银行等银行治谈，拟接手由中资开发商龙光集团与合景泰富集团(KWG GrourHoldings Ltd在南部鸭刚洲联合开发的超级豪宅项目“凯明”(The Corniche)总额102亿港元项目贷款中的大部分份额。

这两家公司的美元债券均已违约，项目贷款将于一年后到期，长实集团曾表示将以现金进行收购。

如果这笔交易达成，附近的豪宅业主将深感不安。

凯班整个项目今年1月以每平方英尺5万港元的单价上市，但迄今为止只售出了三套，而长实集团则可能以每平方英尺略高于1.5万港元的价格获得该项目，那么，李嘉诚会以什么价格出售这些海景公寓呢?

毕竟，这位亿万富翁在交易上素有精明务实的名声2017年底，他以创纪录的402亿港元价格将中环商业区的著名写字楼“中环中心”卖给了一个由多家投资者组成的财团，总共73层楼在财团成员之间分配。

这打破了常规：传统上，甲级写字楼会出售给单一的买家，因为这样的话，公共区域可以得到更好的维护，所以最好的租户都希望这样。

果然，之后高盛集团不久就搬走了。更多戏剧性事件接踵而至，2022年初，财团成员之一、世茂集团创始人许荣茂在其中国内地房地产帝国陷入财务困境时，匆忙将两层楼出售。其他陷入困境的中资开发商，如佳兆业集团，也纷纷出售了自己的楼层，从而损害了中环中心的形象，但从这一系列事情对比来看：李嘉诚早已套现走人。

对许多人来说，当前香港的房价高得吓人，目前与2021年的峰值相比仅有14%左右的差距，如果将当前的抵押贷款利率与租金收益率进行比较，租房比买房更划算，中环是全球商业空间最昂贵的地区之一，但其写字楼空置率超过10%，至少是2006 年以来的最高值。

在香港，定价缺乏透明度的部分原因是十年前，为了抑制香港房地产投机，对部分买家征收的高额印花税，中国香港地区不鼓励外国人和大陆内地人来买房，也不鼓励拥有第二套住房和进行一般交易，充满活力的香港楼市被限制了，因此，不要责怪超人“凶险”，他的决定很有商业头脑，仅此而已。