秋天来了，暑气退下去了。秋天，是收获的季节，也是让人欢欣的季节。

但中国房地产市场仿佛进入了难熬的深冬，虽然急于寻路，但似乎尚未找到正路。对于业内人士而言，这是一个焦灼的季节。

据统计，刚刚过去的2023年上半年，一、二、三线城市相继出台的房地产调控政策高达450余次，平均每天两个以上的药方，仍没能实现起沉疴、得新生的目标。国家统计局的数据显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%。房地产销售、投资仍处在较大压力周期内，市场疲软依然。

在一系列重磅措施，尤其是一线城市放松限贷措施出台两周后，中国房产销售激增势头正在减弱，这引发了人们对这些措施是否足以在关键的销售旺季到来之前重振市场的怀疑。

综合来看，调控政策大致可以归纳为以下几点：

一是限购方面。各地继续放松限购区域，降低居民购房门槛，主要集中在热点二线城市和大部分三线城市，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足 1个月社保即可在当地购房；合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购；郑州荥阳、深汕特别合作区等地区    放开限购。放开限购的城市还包括无锡、厦门、南京、杭州、无锡、合肥、沈阳、郑州、荥阳、赣州、宁德、扬州等。

二是限贷方面。各地贷款支持力度加大，减轻购房者前期资金周转压力。不过，据不完全统计，一、二线城市中，只有青岛降低首付：首套最低调整为 20％、二套最低调整为 30％。

三是公积金方面。优化公积金政策是2023年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的重要手段。政策频次及占比保持高位，每月出台政策总和超过20次，包括北京、深圳、上海、广州等近百城都出台了优化公积金政策。

四是购房补贴方面。发放购房补贴是各城市支持住房消费的重要手段之一。包括乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、郑州、沈阳等50 城执行了购房补贴政策。

除了以上政策举措外，部分城市也从放松二手房限售、放松限价政策、加强经纪机构管理、加大引才力度等方面刺激购房需求。

遗憾的是，伴随雨点般调控的，仍然是一条跌跌不休的房价曲线。

国家统计局公布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中63个城市都在下跌。全国房地产开发景气指数为93.78点，创出近88个月的新低。

虽然没有官方统计数据，很难全面了解情况，但对行业观察人士的调查表明，一线城市的销售反弹正在消退。

中原地产集团的分析师张大伟根据其渠道调查估计，即使在对刺激措施反应最为强烈的北京，上周末的现房销售也从放松政策后的2,600套暴跌35%，至约1,700套，新房也出现了类似的趋势。

根据中国指数控股公司的数据，深圳上周的新房销售较一周前小幅增长3.8%，而上海和广州的新房销售继续下滑。该公司表示，中国各地的交易量持续下降，按地区划分下降了20%以上。

^{图：卖家在限制措施放松后小幅提高要价 来源：Bloomberg}

9月15日，国家统计局发布2023年1-8月份全国房地产市场基本情况，前8个月，房地产市场目前还处在调整阶段，市场销售和房地产投资仍在下降。

房地产开发企业到位资金方面，行业到位资金仍未改善，房地产到位资金连续18个月累计同比下滑。国家统计局数据显示，1-8月份，房地产开发企业到位资金87116亿元，同比下降12.9%，跌幅扩大1.7个百分点。

从各类资金来源来看，国内贷款10671亿元，下降12.8%；利用外资35亿元，下降41.6%；自筹资金27195亿元，下降22.9%；定金及预收款30185亿元，下降7.3%；个人按揭贷款15453亿元，下降4.3%。

关荣雪提到，从各类资金来源来看，1-8月各类来源均不及去年同期，除自筹资金累计降幅收窄0.1个百分点外，国内贷款、利用外资、定金预收款及按揭贷款累计降幅均呈扩大态势。降负债仍为当前房企的重要任务，出售资产等方式成为了多数房企的首选途径，同时，鉴于当前市场销售回款动力仍然偏弱，房企对融资持谨慎态度，行业资金压力仍然较大。

中原地产负责房地产研究的副总裁刘源表示：

“从住房市场略有反弹的意义上讲，放松抵押贷款相关限制显示出了积极的效果，但目前的支持措施不足以推动市场触底，可以肯定的是，随着市场情绪逐渐升温，宽松政策可能需要一段时间才能显现出效果，不过询盘量较这些措施出台前上升了20%至30%。”