5月27日，上海为配合国家517新政，推出了当地的优化购房政策。

但从政策本身，更多是刺激需求端的。首先，没有把首套房首付降低到15%，上海的房子目前均价在5.7万附近，如果把首付降低到15%，金融风险比较高。527新政，给单身者购房提供了宽松的政策。名下有房夫妻离婚后三年内不得新购房屋的限制取消了。听说，因为这个政策 ，预约到民政部门离婚的夫妇太多，以至于排到三周之后。是不是他们抓紧时间离婚，真的为了抄上海楼市的大底呢？

要想很好的了解上海的楼市，我认为，还也要看看供应端的基本情况。

上海一共有830万套住房，上海常驻人口2500万不到。基本上可以做到3人一套，不用再新盖更多楼盘来满足上海人的需求。但是，我们看到的事，光上海 4月住宅新开工面积就有 337.60万平方米，如果按照平均70平方一套，接近5万套等待上市。

在看看上海的库存，有统计截至4月末，上海狭义库存面积为772万平方米，这还不包括市场空置的二手房。而每个月上市的新房，开盘平均去化率持续在40%左右，也就是每个月都卖不完，剩下的进入库存，而光消化掉目前的库存，也要一年之久。而且，527新政落地，市场挂出来的二手房会更多，新房和二手房还要抢客户。

上海1-4月新房成交是持续下滑，累计同比降44%。4月份的上海商品住宅成交面积为100.20万平方米，但是，商品房竣工了640多万平方米。而前面个月只成交了300万平。外环，郊区如大虹桥，开盘平均去化率只有24%。大量库存都在郊区，政府想去库存的地方，反倒是卖不动。

而二手房市场流动性也很差，517新政后，5月前26天，上海共计成交二手住宅97万平方米，同比下降19%。

需求端，我们要关注的是本市的人口变化。2023年上海的生育率是有0.6%，比世界最差的韩国0.72还要低，像黄埔和静安只有0.42%。而且这都是老城区，住着可都是中老年人，再过20年，65岁以上的人估计占了80%。他们的儿孙大部分会继承他们的房子，这点和日本一样。人口下降，新婚年龄推后，对房地产来说，不是好事。当年，日本泡沫破灭的时候，平均年龄比上海要低，他们也没有计划生育的限制，一家二娃很正常。现在，在中国房地产市场出现危机的时候 ，人口却在持续下滑，犹如，雪上加霜。

当然，开放上海户籍可以解决这样的问题，但是这个财政负担不了大量涌进的外地人口。本来老龄化对本市的财政就是巨大的压力，土地出让金收入减少，反而造成上海不能开放户籍。户籍不开放，上海就要用人才引进的方式，吸引高端人才。但是，上海抢人才的政策，比不过杭州，比不了无户籍限制的深圳，更比不过香港，这怎么抢得到人呢？普通外地人可以居住上海，但是要在上海交几年（一年以上）的社保，才能给住房贷款。

再就是，年轻人的收入预期也在减少，年轻人流行躺平，不婚不育，减少消费。

海外企业原来把上海作为辐射全国的中心。但由于近几年，中美关系的日益恶化，对西方资本吸引力大不如前。美国和欧洲的政府要企业去中国供应链风险化，逼着他们与中国脱钩。在地缘政治如此紧张的形势下，西方企业和大公司因为不能「不确定的前景」撤走了不少了，相应的投资也在缩减规模。以前，我们在上海的大街上，老外随处可见的。如今，真的寥寥无几。适逢美联储维持高息的金融环境，大量的资本，都回流美国了从息差获益，外资热强都撤离不少。就连很多中国人都拖家带口，转移资产，润出去。外资大量的撤离，订单减少，对上海经济打击是巨大的。

在这样的经济环境下，民营企业也不景气，沿海城市工厂关闭潮涌现。年轻人毕业就面临失业，青年的失业率高居不下。只有少数进入事业编制外，大多数人没有良好和稳定的收入。年轻人本来是购房的主力军，高成本的上海，不稳定的收入预期，会严重打击年轻人购房信心。

上海生活成本是全国最高之一。疫情之后经济不景气，很多人被公司辞退，他们因为支付不了昂贵的生活开支，不得不离开上海。现在上海租房市场都是租客的市场。二手中介，比如自如吧，因为房租市场的不景气，他们都宁可赔钱，也要和房东解约。

从人口减少，到人口老龄化趋势，再到积重难返的经济问题，再加上房地产升值预期大不如前，上海楼市基本上是供应大于需求。我认为，即使放开限购都不一定能救上海的楼市。而国家的救市政策，旨在救房企，救财政，救银行，而把风险转嫁给需求端，希望老百姓加杠杆。在如今经济不尽如人意的情形下，我认为这是在缘木求鱼。

也许517和527 的房地产新政，能够刺激当月的行情，就像2月香港撤辣一样，只会昙花一现。但从中长期的角度，我看不出，楼市反转向上的迹象。