• 资金只占未结清存货成本的一小部分
• 包括银行在内的地方政府引发了对实施的质疑
• 近几个月来，随着越来越多的家庭倾向于在二级市场购房，中国新房销售的下滑速度有所加快。

香港——中国最新的住房计划针对的是空置房产，这是一场持续了近三年的危机的主要痛点。但分析人士表示，这一一揽子措施仍然太小，不足以结束这场危机。

近几个月来，随着越来越多的家庭倾向于在二级市场购房，中国新房销售的下滑速度有所加快。这使得未售房屋和空置土地的存量达到了多年来的最高水平，阻碍了新的建设，并威胁到包括大型国有企业在内的开发商出现更多违约。

5月17日公布的一揽子支持计划中，中国人民银行(PBOC)将提供人民币3,000亿元(合569亿新元)的贷款，为负责购买已完工但未售出房屋的国有企业提供银行贷款。经济学家们对这一措施相对于未售房屋存量而言规模有限，以及该措施无法全面实施的风险表示担忧。

官员们表示，央行的计划可以刺激银行贷款5000亿元。这只能解决中国空置公寓价值的一小部分问题，经济学家估计中国空置公寓价值高达数万亿元。

TS Lombard首席中国经济学家罗里•格林(Rory Green)表示，该安排“远远达不到”缓解开发商资金紧张所需的水平。

不过，银行是否会充分利用这一安排仍存在疑问。王志浩表示，商业银行的参与将“限制资金部署的速度和效率”。

中国央行此前针对商业银行的一项针对租赁住房项目的贷款计划，使用率很低，仅使用了2%的资金。新的去库存举措已经在8个城市试行，效果最好的是人口流入地区——并非所有大都市都符合这一条件。

高盛集团(Goldman Sachs Group)经济学家在一份报告中写道：“任何改变游戏规则的住房宽松措施(包括住房去库存)都可能需要比目前更多的资金，”他们援引早些时候的研究称，将未偿还住房库存恢复到2018年的水平将需要7.7万亿元人民币。

鼓励地方政府从开发商手中购买未使用土地的计划也面临挑战。许多地区财政紧张，官员们在5月17日的新闻发布会上警告说，这些努力不应增加地方政府的债务风险。

地方政府将被允许将每年3.9万亿元的债券借款额度中的一部分用于新计划，但其中大部分已经被指定用于基础设施项目。

绝对战略研究公司(Absolute Strategy Research)新兴市场经济学家亚当•沃尔夫(Adam Wolfe)表示，目前尚不清楚地方政府是否愿意支付“接近开发商支付的价格”。“如果开发商不得不承认他们土地储备的损失，那么他们可能不得不承认一些偿付能力问题，而不仅仅是现金流问题。”

为了增加银行对开发商的贷款，以确保他们完成现有项目，官员们正在加倍努力推出所谓的“白名单”，以确定值得支持的开发项目。据官员称，该计划于今年1月推出，目前已获批贷款超过人民币9000亿元。

但这些资金似乎并没有流向房地产公司，根据国家统计局的数据，房地产公司在2024年前四个月为建设项目筹集了不到6000亿元的贷款。这比去年同期下降了9%。

白名单计划受到商业银行动机的限制，它们担心开发商违约会影响它们的利润。同样的问题也适用于允许银行降低抵押贷款利率和首付要求的新措施。

贷款机构已经将抵押贷款利率降至历史低点，可能不愿进一步降息。

瑞穗证券亚洲(Mizuho Securities Asia)高级中国经济学家周雪莲(Serena Zhou)表示：”这一政策的影响将受到银行利差受到挤压的限制。”

家庭也可能利用较低的利率来购买现有房产，而不是新建房产，因为这些房产的价格已经进一步下跌，而且交割不再是一个问题。2023年，中国现房销售面积有记录以来首次超过新房销售面积，突显出购买习惯的根本转变，这意味着开发商的现金减少。

美国智库保尔森研究所(Paulson Institute)经济学家宋厚泽表示，降低抵押贷款利率以刺激销售，可能在住房需求较多的大城市奏效，但在利率已被大幅下调的小城市则行不通。

“新政策可能会刺激几个月的房地产销售，”他补充说。“但我怀疑它们是否足以扭转这一趋势。”