亚洲四小龙之一的香港，在过去几十年吸引了大量人口的涌入，最巅峰时香港人口突破了750万。

人口是房地产市场发展的直接推动力，过去涌入的庞大人口为香港带来了强大的购买力，推升香港楼市走向繁荣，使香港楼价稳居全球前列。

但随着岁月的推移，香港楼市近几年迅速降温，房价持续下跌，销售端疲弱。 尽管今年2月底港府放出“撤辣”大招，但刺激作用也仅持续了两个月左右，5月份香港楼市又被打回原形，成交量及楼价均拐头向下。

影响香港楼市走势的因素多且复杂，而香港人口总量及人口结构的变化等人口因素，是我们所不能忽略的。

2019年以来是香港失落的几年，社会运动、新冠疫情、国际局势复杂及国内宏观经济疲弱等等因素，导致香港人口在2020年至2021年出现罕见的两连降; 同时，香港人口结构也出现变化，购买力较强的中产或年轻人占比下滑。 这两个因素，加剧了香港楼市的疲弱程度。

香港统计处数据显示，香港人口在2019年达到历史峰值，为750.79万人，但随后连跌两年，2021年跌至740.15万人。 随后香港人口有所恢复，但2023年人口仅增加0.4%（3.05万人），在各项输入人才计划下人口增长却如此乏力，反映出香港人口流出现象较为严重。

由于一些原因，香港近些年爆发大规模移民潮。

根据香港入境处数据整理，从2020年7月至2023年6月，经机场离港的香港居民累计共有633万人次，其中仅有580万人返港。 这也意味着，这3年间“净离港”的人高达53万人， 是近60年来人口流失最为严重的一次。

大量港人离开，对香港楼市带来一定的负面影响。 一方面，不少离开的港人是中产，他们离港后削弱了本地的购买力。 另一方面，移民潮大幅增加了二手市场的盘源，对二手楼价形成压力; 同时，他们为尽早离开往往大幅减价转让，压制了二手住宅价格的上涨。

在出现移民潮的同时，移民来港的人口也在增加，但流动居民较多。 香港统计处数据显示，去年年中15.2万新增人口中，常住居民仅增5万多，其余近10万的人口增加属于流动居民，而流动居民在香港往往没有购房的需求。

香港的人才输入计划成效显著，去年有约9万名人才经不同入境计划抵港，但他们的购买力相对薄弱，且按揭贷款也有一定的障碍，限制了他们在港购房的需求。

此外，香港当下的人口结构变化也值得地产界警惕。

根据财华社对香港统计处的数据处理，在过去三年期间，香港人口结构呈现出长者激增，青年人下降”的不利局面。 其中，20岁至59岁区间的人口整体出现明显的负增长趋势，但60岁以上人口却大幅增加，65岁至69岁人口更是增长超10万，这也反映出香港老龄化现象日趋严峻。

不难看出，香港青年及中年人人口作为楼市的生力军，他们数量的下降会削弱香港本地的购买力，对楼市而言属利空。 而长者人数持续增长，老龄化现象可能会减少对新房的需求，影响房地产市场的供需关系，同时还可能会对政府的财政状况造成压力，进而影响到楼市相关的政策和投资。

对香港政府来说，若能通过各项举措吸引更多优质的移民到港，对香港楼市的稳定和健康将大有裨益。