两家全球信用评级公司下调了对中国房地产市场的前景预测，因为一系列纾困措施并未扭转房地产价量齐跌的趋势。标准普尔全球评级目前预计，今年住宅销售额将下降15%，此前预计下降5%。该评级公司周四表示，这将使销售额低于10万亿元人民币，约为2021年峰值的一半。

惠誉评级周三将其年度销售额预期下降15%-20%，此前预计下降5%-10%。

评级公司的展望下调表明，他们并不认为最近的刺激措施能够结束世界第二大经济体的房地产衰退。

它们指出，房价下跌幅度超过预期，这导致潜在购房者望而却步。本周的官方数据显示，5月新房价格出现了近十年来的最大跌幅，而二手房价格则出现了至少13年来的最大跌幅。

中国房地产约占中国家庭财富的78%，是美国的两倍，家庭通常会动用多年的储蓄，并向朋友和亲戚借钱买房。

政策制定者上个月公布了一项广泛的房地产救助计划，包括放宽抵押贷款规定和鼓励地方政府购买存量房。此后，中国三个最大的城市降低首付，然而，叙事和数据表明，并未出现有意义的改善。

从中长期来看，虽然穆迪、惠誉或标普作为三家专业信用评级机构，对房地产行业动态和各家企业的运营状况有深入了解和专业分析，但其同样难以准确预测未来的所有变化和可能的影响因素。事实上，长期看我国的房地产行业仍然存在机遇，对于优质房企而言只要能够穿越目前的低谷期，就能够在机会点中寻找商机，对未来更要保持信心。

首先，据国家统计局数据，2022年末我国全国常住人口城镇化率为65.22%，而据公开数据2021年美国城镇化率为82.9%，未来我国的城镇化率仍有相当增长空间。此外随着城镇化的进程，我国人口也预计继续向五大城市群迁徙，城市发展仍会是未来重要主题。此外由于户籍及公共服务的影响，人口在城镇之间、或从农村向城市的流动，造成了明显的“两头房”现象，即一方面保留县城住房，一方面选择在城镇购置住房，人们对新城市的住房需求依然存在。

第二，由于我国人口基数庞大，每年正常的住房建设规模依然较高。若以住宅用地产权年限70年来计算，即一套住房70年左右需要更新一次，每500户每年至少需要新建约7.14套。若500户以1000到1500人计算，2022年我国的城镇常住人口为92071万，即每年我国基础的住房建设规模至少要在440万套至660万套以上。

最后，随着人民对美好生活的向往，人均住房面积仍有待继续增长的趋势。根据国家规划，到2023年，城镇居民人均住房面积将达到39平方米，农村居民人均住房面积将达到45平方米。未来人均面积仍有待继续增长，三口之家的住房单套建筑面积或会达到150平，我国住房发展仍有非常大的潜力。