超大特大城市，再次被委以重任。

日前召开的国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

这种说法不是第一次出现。

今年4月的重要会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

就在一周前，关于推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见出台。

所谓平急两用，指的是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施，“平时”可作旅游、康养、休闲之用，关键时刻满足应急需求。

如今，城中村改造和“平急两用”基建文件集中落地，意味着新一轮刺激政策正式登场。

这一次，超大特大城市，成了最大受益者。

一、何为超大特大城市？

作为世界人口最多的国家之一，我国共有2800多个县级单位、3.85万个乡镇及街道，但严格意义上的城市只有691个。

以行政区划来看，根据中国统计年鉴，目前我国共有4个直辖市、15个副省级市、278个地级市、394个县级市。

在这些城市中，超大特大城市只有21个，包括7个超大城市、14个特大城市，构成我国城镇层级的第一梯队。

根据凯风新书《中国城市大变局》一书分析，我国城市有行政级别之分，也有层级之别，同样也有规模差异。

超大特大，与大城市、中小城市，正是衡量城市规模层级的重要指标。

一般而言，城区人口超过1000万的视为超大城市，超过500万的视为特大城市，在300万以上的归为I型大城市，100万以上的为II型大城市，其余为中小城市。

值得注意的是，这里的人口，并非笼统的全市常住人口，而是城区人口。

为何是城区？

根据《中国城市大变局》一书分析，我国的城市与国际上不是一个概念。

国际上的城市，多指狭义上的“城区”，而我国的城市则是广义的行政区划的概念，有城有乡，有区有县，大则形同一省，小则寸土寸金。

因此，衡量城市规模，不能将全部常住人口都混为一谈，而是以城区人口为基准。

城区，顾名思义不包括镇区及乡村人口，这是石家庄、临沂等地全市人口超过千万而难以晋级为特大城市的原因所在。

同时，县级市被视作单独的城市，与直辖市、副省级市、地级市等并列，被视为独当一面的城市，苏州的昆山、宁波的慈溪，城区人口都超过百万，跻身II型大城市之列。

显然，一旦县级市切走了大量城区人口，再上一级的地级市乃至副省级市，就因为城区人口不足，而难以晋级超大特大城市，苏州、宁波都属此列。

不过，与石家庄等地不同，苏州、宁波虽然不是统计上的超大特大城市，也在实际上并无多大差别，因此多被视为广义上的超大特大城市，这在许多政策上也有集中体现。

就此而言，新政覆盖的范围就不只是统计上的21城，而会惠及更多的经济强市。

二、为何是超大特大城市？

新一轮城中村改造和“平急两用”基建，为何特意强调超大特大城市？

这让人想起七八年前声势浩大的棚户区改造，当时是全国上下都在推进，并无城市限制，而新政却都落在了超大特大城市身上。

这也不难理解。超大特大城市多数都属于经济强市，人口众多，普遍面临高房价问题，而解决大城市青年住房问题，一直都是政策的焦点所在。

过去几年的疫情等超预期冲击，彻底暴露出超大特大城市的治理难题。

人口规模庞大，密度极高，流动频繁，因此成了处理应急事件的重点难点所在，这正是“平急两用”设施建设的重点所在。

同时，过去几十年来，城镇化的狂飙突进，让一众城市迅速扩张，城市边界不断蔓延，在城市内部形成了大量城中村。

超大特大城市正是城中村最为集中的区域。

如果说十多年前三四线城市还不乏大量棚户区和城中村的存在，随着棚改货币化的全面收官，这些地区的更新改造需求快速萎缩。

相反，在超大特大城市，仍有大量城中村存在。

广州深圳都有100多条大型城中村，不少还位于寸土寸金的中心城区，与周边CBD的钢筋水泥森林形成鲜明对比。

这些地方不仅空间逼仄、握手楼遍地即是，居住需求处于相对较低的水平，而且土地利用效率极低，与大城市土地资源开发殆尽的局面形成鲜明对比。

因此，在超大特大城市推进城中村改造，既有通过固投拉动经济的短期考量，也不乏提升民生水平、拉大城市框架、为城市发展腾挪更多发展空间的长期考虑。

事实上，过去几年，广州深圳东莞等地，都在大力推进城中村改造，但由于市场大环境变化等因素，一直进展不畅。

如今，新政登场，这些城市的城中村改造有望提速。

三、这一轮城中村改造，影响究竟有多大？

众所周知，2015年以来，一场声势浩大的棚改货币化，彻底激活了全国的楼市，无论一二线还是三四线，迎来前所未有的普涨浪潮。

那么，这一轮城中村改造，会不会成为新一轮的“棚改”？

恐怕不会。

其一，棚改货币化之所以影响巨大，原因不在于棚户区改造本身，而在于“货币化”。

一般拆迁改造，多是以安置房的形式体现，而棚改更多是真金白银补贴，当大量货币进入市场，自然容易搅热楼市。

棚改的钱从何而来？这就离不开央行，央行通过PSL贷款进行定向放水，为三四线带来源源不断的水源。

这一次城中村改造的细节虽然还不清楚，但在新的背景下，央行恐怕不会轻易下场“背书”，难以像过去一样撬动如此规模巨大的资金。

城中村改造，显然只能靠市场自身了。

如果房价上涨预期不再强劲，企业是否还有积极性，居民是否还会拼命接盘，都是必须考虑的问题。

其二，“大拆大建”模式早已被否定，城中村改造的方向发生了变化。

过去无论是棚改还是旧改，多以大拆大建为主，对于经济的刺激可谓立竿见影，但也带来了无穷无尽的问题。

事实上，早在2021年，官方就已发文，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。

这一次，官方进一步强调，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项……并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

可见，城中村改造不会一哄而上，更不会大拆大建，反而还要承担起保障房建设重任，对楼市的刺激效应是有限的。

其三，楼市环境变了，即便大水漫灌、大拆大建齐齐登场，也很难产生强大的刺激效应了。

七八年前的棚改货币化启动之际，楼市虽然面临高库存之困，但当时房地产仍存在巨大增长空间。

毕竟，住房需求还未饱和、居民杠杆率还在低位、城镇化犹待提速、人口仍在增长、经济也保持高速增长，这些基本面决定了政策的立竿见影。

如今，且不说经济、人口、居民杠杆率都发生了变化，全国整体住房也已过剩，只有超大特大城市存在结构性短缺，楼市早已非当初可比。

更关键的是，由于大环境变化，整个社会的预期也不同于以往，而扭转预期，比一轮又一轮政策刺激要难上加难。

所以，城中村改造或许会加速，但新一轮全国性房价大涨，却越来越难了。