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这一轮城中村改造,影响究竟有多大?
陆一夫 来源: 国民经略 2023-07-25 03:36
        
重点摘要
众所周知,2015年以来,一场声势浩大的棚改货币化,彻底激活了全国的楼市,无论一二线还是三四线,迎来前所未有的普涨浪潮。那么,这一轮城中村改造,会不会成为新一轮的“棚改”?

超大特大城市,再次被委以重任。

日前召开的国常会指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造,是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

这种说法不是第一次出现。

今年4月的重要会议提出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

就在一周前,关于推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见出台。

所谓平急两用,指的是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施,“平时”可作旅游、康养、休闲之用,关键时刻满足应急需求。

如今,城中村改造和“平急两用”基建文件集中落地,意味着新一轮刺激政策正式登场。

这一次,超大特大城市,成了最大受益者。

一、何为超大特大城市?

作为世界人口最多的国家之一,我国共有2800多个县级单位、3.85万个乡镇及街道,但严格意义上的城市只有691个。

以行政区划来看,根据中国统计年鉴,目前我国共有4个直辖市、15个副省级市、278个地级市、394个县级市。

在这些城市中,超大特大城市只有21个,包括7个超大城市、14个特大城市,构成我国城镇层级的第一梯队。

根据凯风新书《中国城市大变局》一书分析,我国城市有行政级别之分,也有层级之别,同样也有规模差异。

超大特大,与大城市、中小城市,正是衡量城市规模层级的重要指标。

一般而言,城区人口超过1000万的视为超大城市,超过500万的视为特大城市,在300万以上的归为I型大城市,100万以上的为II型大城市,其余为中小城市。

值得注意的是,这里的人口,并非笼统的全市常住人口,而是城区人口。

为何是城区?

根据《中国城市大变局》一书分析,我国的城市与国际上不是一个概念。

国际上的城市,多指狭义上的“城区”,而我国的城市则是广义的行政区划的概念,有城有乡,有区有县,大则形同一省,小则寸土寸金。

因此,衡量城市规模,不能将全部常住人口都混为一谈,而是以城区人口为基准。

城区,顾名思义不包括镇区及乡村人口,这是石家庄、临沂等地全市人口超过千万而难以晋级为特大城市的原因所在。

同时,县级市被视作单独的城市,与直辖市、副省级市、地级市等并列,被视为独当一面的城市,苏州的昆山、宁波的慈溪,城区人口都超过百万,跻身II型大城市之列。

显然,一旦县级市切走了大量城区人口,再上一级的地级市乃至副省级市,就因为城区人口不足,而难以晋级超大特大城市,苏州、宁波都属此列。

不过,与石家庄等地不同,苏州、宁波虽然不是统计上的超大特大城市,也在实际上并无多大差别,因此多被视为广义上的超大特大城市,这在许多政策上也有集中体现。

就此而言,新政覆盖的范围就不只是统计上的21城,而会惠及更多的经济强市。

二、为何是超大特大城市?

新一轮城中村改造和“平急两用”基建,为何特意强调超大特大城市?

这让人想起七八年前声势浩大的棚户区改造,当时是全国上下都在推进,并无城市限制,而新政却都落在了超大特大城市身上。

这也不难理解。超大特大城市多数都属于经济强市,人口众多,普遍面临高房价问题,而解决大城市青年住房问题,一直都是政策的焦点所在。

过去几年的疫情等超预期冲击,彻底暴露出超大特大城市的治理难题。

人口规模庞大,密度极高,流动频繁,因此成了处理应急事件的重点难点所在,这正是“平急两用”设施建设的重点所在。

同时,过去几十年来,城镇化的狂飙突进,让一众城市迅速扩张,城市边界不断蔓延,在城市内部形成了大量城中村。

超大特大城市正是城中村最为集中的区域。

如果说十多年前三四线城市还不乏大量棚户区和城中村的存在,随着棚改货币化的全面收官,这些地区的更新改造需求快速萎缩。

相反,在超大特大城市,仍有大量城中村存在。

广州深圳都有100多条大型城中村,不少还位于寸土寸金的中心城区,与周边CBD的钢筋水泥森林形成鲜明对比。

这些地方不仅空间逼仄、握手楼遍地即是,居住需求处于相对较低的水平,而且土地利用效率极低,与大城市土地资源开发殆尽的局面形成鲜明对比。

因此,在超大特大城市推进城中村改造,既有通过固投拉动经济的短期考量,也不乏提升民生水平、拉大城市框架、为城市发展腾挪更多发展空间的长期考虑。

事实上,过去几年,广州深圳东莞等地,都在大力推进城中村改造,但由于市场大环境变化等因素,一直进展不畅。

如今,新政登场,这些城市的城中村改造有望提速。

三、这一轮城中村改造,影响究竟有多大?

众所周知,2015年以来,一场声势浩大的棚改货币化,彻底激活了全国的楼市,无论一二线还是三四线,迎来前所未有的普涨浪潮。

那么,这一轮城中村改造,会不会成为新一轮的“棚改”?

恐怕不会。

其一,棚改货币化之所以影响巨大,原因不在于棚户区改造本身,而在于“货币化”。

一般拆迁改造,多是以安置房的形式体现,而棚改更多是真金白银补贴,当大量货币进入市场,自然容易搅热楼市。

棚改的钱从何而来?这就离不开央行,央行通过PSL贷款进行定向放水,为三四线带来源源不断的水源。

这一次城中村改造的细节虽然还不清楚,但在新的背景下,央行恐怕不会轻易下场“背书”,难以像过去一样撬动如此规模巨大的资金。

城中村改造,显然只能靠市场自身了。

如果房价上涨预期不再强劲,企业是否还有积极性,居民是否还会拼命接盘,都是必须考虑的问题。

其二,“大拆大建”模式早已被否定,城中村改造的方向发生了变化。

过去无论是棚改还是旧改,多以大拆大建为主,对于经济的刺激可谓立竿见影,但也带来了无穷无尽的问题。

事实上,早在2021年,官方就已发文,实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁,不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡。

这一次,官方进一步强调,要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项……并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

可见,城中村改造不会一哄而上,更不会大拆大建,反而还要承担起保障房建设重任,对楼市的刺激效应是有限的。

其三,楼市环境变了,即便大水漫灌、大拆大建齐齐登场,也很难产生强大的刺激效应了。

七八年前的棚改货币化启动之际,楼市虽然面临高库存之困,但当时房地产仍存在巨大增长空间。

毕竟,住房需求还未饱和、居民杠杆率还在低位、城镇化犹待提速、人口仍在增长、经济也保持高速增长,这些基本面决定了政策的立竿见影。

如今,且不说经济、人口、居民杠杆率都发生了变化,全国整体住房也已过剩,只有超大特大城市存在结构性短缺,楼市早已非当初可比。

更关键的是,由于大环境变化,整个社会的预期也不同于以往,而扭转预期,比一轮又一轮政策刺激要难上加难。

所以,城中村改造或许会加速,但新一轮全国性房价大涨,却越来越难了。

 

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