文章转自 游庭皓在ETtoday的财经皓角节目

• 市场上的放贷量永远跟不上库存增长的速度
• 租售比快速的拉抬，因为房价跌幅实在太快了
• 中国房价的下跌是整体经济形势表现不如预期导致的效果，并不是单纯的房价过高之后所进行的均值回荡。
• 北上广深很多办公室都属于空置状态，基跟整体的经济形势是高度联动的
• 中国房地产市场最终取决于全球景气的复苏

近来，中国多个省份都放开了首套二套房的首付比例，这个二套房的首付比例，陆续降到15%/25%。在合肥、长沙、南昌、济南、青岛、武汉、郑州、西安、福州、厦门、昆明、南京、无锡、苏州、南宁都开始陆续调降首付比例,已经下滑到接近15% 左右，等于是说，中国官方所这个确保的接近有8成5的贷款，都已经开始陆续产生。

那首套房的房贷利率有在过去一个月当中都陆续下滑了20个到30个基点左右，包括二套房的房贷利率，目前降幅大概也是接近70个基点到80个基点，那说明房地中国房地产市场目前表现还是相当之疲惫。所以宽松政策完全没有停止，我们可以具体观察中国住宅面积的同比增速，在2021年以后，就在快速的上行，每年大概是以24%左右的成屋库存快速的累积。它跟美国市场最大的区别在于美国房价的上涨，虽然它也没有量，可是问题是美国的成屋库存偏少，而中国房价的下跌，它基本就取决于住宅待售面积的库存快速扩高。

如果是以这种陡峭的速度，24%左右的速度的库存增长，而且隐含着市场上的放贷量永远跟不上库存增长的速度。我们以中国人住房贷款项的一个总体余额，到2023年已经正式进入到负值，这说明什么事情呢？说明不只是申请房贷的人减少了，提前还贷的人甚至还增加了市场上都不倾向持有债务。

以中国一二三线城市的房价下跌情况，早在2023年二三线城市就已经提前下弯，那最后再到去年年底，一线城市才跟着开始同时下跌，目前跌幅大概是5%-10 %不等，它直接造成的效果是北上广深这些重大都会城市的租金收益率快速提升。为什么呢？因为过去是房价涨得太快，租金跟不上，所以租售比偏低，现在是租售比快速的拉抬，因为房价跌幅实在太快了。

我们以二手住宅房价格指数来看，同比上涨的城市数为零，代表着所有城市，过去我们常说，中国二三线城市可能会遭受到烂尾楼，适度的成屋库存的卖压。但是，北上广深它毕竟是人口流入地，中国还是有户籍制度的。再来讲，这些城市还会受到市场上一定程度的欢迎。只不过，我们从最近二手住宅房屋价格指数，从图表来看，同比上涨城市数为零，就代表着北上广深目前房价也已经停止了上行行情。

中国政府在过去一段时间，诚心采取不管是限购或者说限制流动性相关交易政策。所以，到底资金逃离的速度有多快？通常我们以香港房价指数可以来到一个更好的确认，毕竟它是一个自由交易市场。我们以香港房价指数来看，目前从高点跌幅大概是接近两成，已经跌到了2016年左右的水准，它所伴随的现象，我们必须进行交叉比对，因为房价的下跌，不代表说经济会多么的坏。有可能房价它是经历过适度的回调，市场上的买气，重新的推升。

基本上中国房价的下跌，它还是必须推受于与整体经济形势表现不如预期所导致的效果，并不是单纯的房价过高之后所进行的均值回荡。

我们一定要看到中国的出口也出现显著外汇提升，才能够达到它的增值效果。我们以商办空置率为例，这张图表，是亚洲市场的商办的空置率，在北京的部分，整体控制率是高达20%，香港是15%，上海是11%，是新加坡、东京、台北商办的空置率仅仅只有3%。在这就足以说明的，在北上广深这些顶尖都市，基本上很多办公室都是属于空着的状态，基本上就跟整体的经济形势，是属于高度联动的。所以我必须承认这个美国房价再创高，它是无量上涨。中国房价无量下跌。市场整体真实的买气没有非常显著推升，这代表着两者房市都没有回到正常的轨迹。

中国房地产市场最终取决于全球景气的复苏，中国外汇收益分食到一些订单的外溢效果，才能托住整个大跌。

演讲者：游庭皓，财经作家、投资人。清华大学经济学学士，台湾大学法学硕士，曾任投资顾问公司研究员、经济日报、联合晚报、Yahoo财经撰稿人、台湾财经节目特邀来宾，研究方向以总体经济变化与景气宏观投资为主。

洛克从节目中编辑整理成文章。