2024年5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，包括首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%；取消商业贷款利率下限；下调公积金贷款利率等。

新政过后一个多月，各地都相应落实了新政政策。是不是全国房地产市场就此回暖了？房价有没有触底，是不是可以入场抄底了呢？

可以肯定的，一线城市房地产市场已经出现反弹，先看二手房住宅市场成交。

• 据上海链家昨日公布的数据，6月份上海市二手住宅成交2.3万套，创近三年来单月新高。从各项二手房指标来看，6月环比5月均有明显上升。
• 北京落实517新政比较晚，6月26日是北京楼市新政落地首周。据统计，6月27日至7月2日，北京新房住宅网签量为1450套，存量房（二手房）网签量为4068套，较新政出台前（6月20日至6月25日）950套和3020套有较大程度提升，分别增长52.6%和34.7%。根据数据，北京楼市回暖迹象有了。
• 根据深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）数据显示， 6月，深圳二手住宅成交量为4172套，环比上涨了5.3%，为上半年新高，也为近38个月最高。
• 广州在“528”等一系列强利好政策的加持下，2024年6月广州市二手住宅网签宗数达到10456宗，环比大幅上涨33.40%，成交宗数也创下自2023年4月以来的新高。

我们再看看政府最担心的新房住宅情况，这是决定是否房企的去库存。

• 深房中协的数据，6月，深圳新房住宅成交2927套，环比增长45.7%，同比下降4%；
• 根据住建局6月份网签数据出炉，广州新房6月网签7623套，环比上涨47.8%，同比涨14.7%，创下年内新高。
• 根据佑威房地产研究中心监控的数据显示，6月上海新房成交6677套房源，环比增长63.55%。
• 北京楼市新政前，6月新房成交2339套，楼市新政后，根据北京住建委公布的数据统计，首周（6月27日至7月2日）北京新房住宅网签量为1450套。

基本可以得出结论，新政确实激发了一线城市的活跃度，新房和二手房网签量都有不同程度地在增长。

再从房企的销售端来看，房企的危机解决了没有？

中指研究院发布数据显示，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月继续收窄3.8个百分点。其中，TOP100房企6月份单月销售总额同比下降19.55%，环比增长26.05%，均较5月份有所好转。

可以，得出结论，对于房企来说，危机没有解除，销售还在下降趋势。

我们再看，大家最关心的房价。

中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数1对全国 100 个城市新建、二手住宅销售市场

• 2024 年 6 月，全国 100 个城市新建住宅平均价格为 16421元/平方米，环比上涨 0.15%（连涨8个月），涨幅较 5 月收窄 0.10 个百分点。
• 全国 100 个城市二手住宅平均价格为 14762 元/平方米，环比下跌 0.73%，已连跌 26 个月，下降幅度高于上个月，同比下降幅度经一部分恶化。
• 新房住宅有39个城市房价上涨（上个月45个）36个城市房价下跌，一线城市：上海，广州分别上涨0.53%，0.08%,北京下跌0.11%，深圳下跌0.04%。
• 二手房市场，百城中没有环比上升的城市，北上广深，下降-0.9%，-0.75%，-0.59%,-0.37%

租赁市场，根据中指研究院报道的情况：

• 2024 年 6 月，全国 50 个城市住宅平均租金为 36.3 元/平方米/月，环比上涨 0.01%，环比止跌趋稳；同比下跌 1.60%，跌幅较 5 月扩大 0.10 个百分点。
• 住宅平均租金同比上涨的城市个数为 8 个，较 5 月减少 1 个。上海、石家庄等 5 个城市涨幅在 1.0%-2.0%之间；成都同比上涨 0.66%。
• 住宅平均租金同比下跌的城市个数为 42 个，较 5 月增加 1 个。具体来看，温州跌幅最大，为 10.27%；徐州下跌 5.0%；厦门、杭州等 12 个城市跌幅在 3.0%-5.0%之间；惠州、常州等 23 个城市跌幅在 1.0%（含）-3.0%之间；深圳、西宁等 5 个城市跌幅在 1.0%以内。
• 从环比看，24 个城市环比上涨，26 个城市环比下跌。

517楼市新政的一个月的效果来看，二手房放量是以价换量，可能的原因是新政降低了购房者的首付，降低了贷款利率，促成在二手房的市场，很多人开始置换房产，特别是置换掉超过5年的老破小。现在置换的好处是，可以免去很多税费，有更低的贷款利率。值得注意的是，新的置换可能不是以前的那种改善置换，而是为了获得更多的流动资金，比如，往小了换，往远了换，尤其是在市中心的老破小，除了地段的优势外，性比价比不高，不如这个时候，换远一点，获得更多的现金和更大面积。从上海成交价格集中在500万左右，可以看出，放大杠杆改善住宅的人业主少。也有一些是所谓的「手拉手」交易，就是自己卖给家里的人，在经济不好的情况下，加大杠杆（贷款利率不高），获得一些流动资金。

虽然，银行降低了首付比例，但是，你加大杠杆上车的人一定要小心。因为房价大跌，比如跌20%以上，可能让你直接负资产。你断供，人家拍了你的房子，你还倒欠银行的钱。

最近，发生了一起令人痛心的事件：一位购房业主因降薪和房贷压力过大，不幸患上了抑郁症，并最终选择了跳楼这一极端方式来结束自己的生命。据网友爆料，7月2日下午5点左右，上海中金公司一名30岁的郑姓女员工，因降薪还不起房贷，而跳楼自杀。事发之后，中金公司发公告回应证实当日确实有上海女员工轻生，不过否认和降薪有关。这消息在金融界引起了不小的轰动。据说，这位女员工是94年生的，毕业于浙大，是金融硕士。在中金公司上海分部工作，去年9月在上海北外滩购置了1500多万的豪宅，贷款1000多万，结果半年跌去了首付，同时，中金公司开始降薪裁员，据说降薪幅度几近腰斩，这名员工家庭原来月收入120万，房贷72万，还有48万的开支可用于生活，现在收入降到了80万，还完房贷只剩下8万，月均6666元，生活品质急转而下，成为不折不扣的房奴。

上个月初，国资委发退金令，要求央企退出金融行业，剥离金融公司的股权，国家正借着这个机会开始整顿金融行业。记得在2020年，国家发布退房令，之后下发三道红线，后面就是房企暴雷了。现在金融行业，人人自危，限薪，退薪，退佣，降薪，裁员的寒气逼人。这位跳楼的郑姓女士，所在的中金公司，过去年薪平均到手都有60-70万，最近被监管部门罚了多次，公司压力巨大，开始调降薪水。

特别是在做金融行业管理层的人，基金销售经理，几年前赚得盆满钵满，现在说不定要吐出来。陆家嘴高档物业的业主估计都是这类高端精英，如今金融业的整顿，势必影响他们的利益，如果他们和郑女一样杠杆过高，估计不得不抛售房子了。

其实，上海的房价相对来说，这几年相比其他城市跌幅并不大。但是，如果上海的房价如果再持续跌几年，银行压力会非常大，因为毕竟上海的均价高，贷款的规模是巨大的。以前的跌，是缩量的跌，成交量不大，买方需求小，这并不能看作是真正的市场走低。如果二手房持续放量下跌，房企要去库存，必然要调低新房价格，和二手房抢买房市场的客户，就像李嘉诚抛售打折抛售他的新物业一样，那么上海的房价就真正的步入了下降通道。

现在，政府应该想办法减轻居民的负担，设法提高居民端的收入，这样他们有信心消费和贷款。我认为，政府无需在供应端放大招，而是要减支出，降税收，减少监管，减少税费和罚没，让老百姓挣钱，收入增加，这样人们才会有信心买房，实现他们去库存的压力，解决中国房地产行业的危机。