在全球经济放缓，房地产市场经营惨淡的情况下，东南亚的品牌公寓市场异军突起，正在成为全球投资者的新宠。

来自东京的 Tsubasa Yozawa 在迪拜居住三年后，选择重新回到曼谷，买下了丽思卡尔顿的一套公寓。他2015年以约7000万泰铢（约200万美元）购买的公寓，如今已增值超70%。受此鼓舞，他又购入曼谷多个豪华项目，总投资超过2.8亿泰铢。

品牌公寓最早由北美引领，如今正向亚洲转移。据 Savills 数据，2024年全球1526个品牌公寓，亚洲占了21%，其中东南亚占12%。未来10内，亚洲在这一领域的投资规模将有望能超越北美市场

四季酒店在东南亚运营六个品牌住宅项目，并计划未来五至十年内将数量翻倍。Knight Frank预计，到2028年，亚洲净资产至少3000万美元的富豪数量将增长38.3%，超过中东和北美。

而越来越多的北美退休人士将东南亚写入自己的宜居选项，大海、美食和异域风情的标签推动了当地高端房产市场的发展。C9 Hotelworks 管理董事比尔认为，这种趋势正成为一门日益严肃的生意。而且，市场竞争已经开始加剧，非传统房地产开发商也跃跃欲试，试图进入这一领域。

目前，泰国凭借其优异的自然环境和资源在东南亚品牌公寓市场占据主导地位，已推出12,656个品牌公寓单位，总价值达62亿美元，占亚洲市场供应量的32%。曼谷尤其受到投资者青睐。2024年前三季度，中国买家占外国公寓交易量的40%，涵盖了中高端市场。

同时，泰国政府通过长期居留签证和税收优惠等政策吸引富裕外国人，进一步推动房地产交易增长。安缦集团与本地开发商Nai Lert合作的豪华公寓项目即将推出，34个单位几乎售罄。

良好的口碑是品牌公寓成功的关键，特别是对中国客户而言，尤为重要。而品牌的授权费和管理费可创造稳定现金流。数据显示，豪华品牌授权费可达销售额的5%至10%。

2024年，受债务影响，泰国家庭市场房地产交易量同比下降5.2%，交易总值下降6.3%。本地开发商正向高端市场转型。

其中最受瞩目的是保时捷品牌住宅大厦。该项目位于曼谷通罗区黄金地段，计划2028年完工，仅提供22个单位，售价1500万至4000万美元。该项目应客户需求设计了螺旋形汽车坡道，车主可直接驶入私人车库。

泰国之外，越南和菲律宾的品牌公寓市场增长迅速。C9 Hotelworks 数据显示，越南的品牌公寓（包括在建项目）已达17,680个，为东南亚之最。

Nobu Hospitality 计划在岘港建造其在东南亚的首个品牌公寓，文华东方也计划在该地区扩张住宅项目。而2024年马尼拉的高端住宅价格上涨17.9%，超越新加坡和曼谷。悦榕集团正计划在菲律宾推出其首个品牌公寓。

不过，高端品牌的投机性开发已经出现，开发商承诺10%-15%年回报率随着全球经济不确定性增加变得越来越不现实。其中，被过度开发的巴厘岛和普吉岛等市场已出现新房无法交付和投资商撤资等情况。

虽然竞争加剧和潜在风险虽然值得警惕，但高端房产仍是全球高净值人群的投资热点。